○港区マンション管理計画の認定等に関する事務取扱要綱
令和5年4月1日
4港街住第3459号
(目的)
第1条 この要綱は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12年法律第149号。以下「法」という。)に基づくマンションの管理に関する計画の認定等の実施について、必要な事項を定めることを目的とする。
(定義)
第2条 この要綱において、次に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
(1) 管理者等 法第2条第4号に規定する者をいう。
(2) 管理計画 法第5条の3第1項に規定するマンションの管理に関する計画をいう。
(3) 管理組合 法第2条第3号に規定する法⼈をいう。
(4) 認定管理者等 法第5条の5に規定する者をいう。
(5) 管理計画認定マンション 法第5条の8に規定するマンションをいう。
(対象)
第3条 この要綱による認定の対象は、港区の区域内における法第2条第1項第1号に規定するマンションについて適用する。
(認定基準)
第4条 管理計画の認定基準は、別表のとおりとする。
(事前相談)
第5条 法第5条の3第1項、法第5条の6第1項又は法第5条の7第1項による認定を受けようとする者は、区長に申し出て必要な事前相談を行うものとする。
(事前確認適合証の交付)
第6条 管理組合の管理者等は、法第5条の3第1項の規定による認定の申請をしようとするときは、当該申請を行う前に、別表の必須基準に掲げる基準((5)②の基準を除く)に適合することについて、公益財団法人マンション管理センター(以下「マンション管理センター」という。)の確認を受け、事前確認適合証の交付を受けるものとする。
(認定の申請)
第7条 管理組合の管理者等は、法第5条の3第1項の規定による認定の申請を、マンション管理センターが運営する管理計画認定手続支援システムにより行うものとする。
2 申請の際には、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則(平成13年国土交通省令第110号。以下「規則」という。)別記様式第1号による申請書に、前条に定める事前確認適合証及び規則第1条の2第1項に規定する同項各号に掲げる書類その他計画作成都道府県知事等が必要と認める書類(以下「添付書類」という。)を添えて、区長に提出しなければならない。
(1) 全てのマンション 管理計画確認書(第1号様式)及びその他認定の審査において必要と認める書類
(2) 昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて建設されたマンション 耐震診断の結果を記載した書類の写し又はこれに代わる書類(耐震診断の結果、耐震性が不足するものである場合は、管理組合で耐震改修や建替えなどに向けた検討を行っていることが確認できる書類の写し)
(3) 別表の選択基準(1)から(5)までのうちいずれかの取組を行うマンション 表明保証書
2 区長は、前項の認定を行うときは、規則別記様式第1号の2による認定通知書により、申請を行った管理組合の管理者等に通知しなければならない。
(認定の更新)
第10条 認定管理者等は、法第5条の6に規定する認定の更新をしようとするときは、規則別記様式第1号の3による申請書に、それぞれ添付書類を添えて区長に提出するものとする。
2 前項の申請は、認定に係る有効期間の満了日の前日から起算して1月前の日から行うことができる。
(認定の変更)
第11条 認定管理者等は、法第5条の7に規定する変更をしようとするときは、規則別記様式第1号の5の正本及び副本各1通に、それぞれ添付書類のうち変更に係るものを添えて区長に提出するものとする。
2 前項変更のうち、規則第1条の9に規定する軽微な変更については変更申請を省略できるものとする。
(申請の取下げ)
第13条 法第5条の3第1項、法第5条の6第1項又は法第5条の7第1項による認定の申請をした者は、区長の認定を受ける前にその申請を取り下げようとするときは、取下げ届(第3号様式)を区長に提出するものとする。
(報告の徴収)
第14条 区長が法第5条の8の規定により管理計画認定マンションの管理の状況について認定管理者等に報告を求める場合は、法第5条の8の規定による管理状況報告依頼書(第4号様式)により認定管理者等へ通知しなければならない。
2 法第5条の9の規定による改善命令を受けた認定管理者等が、必要な措置を講じた旨の報告を行う場合は、法第5条の9の規定による改善報告書(第7号様式)により区長に報告しなければならない。
(認定の取消し)
第16条 区長は、次の各号のいずれかに該当すると認められるときは、法第5条の10の規定により認定を取り消すことができる。
(1) 前条の規定による命令に従わないとき
(2) 認定管理者等から管理計画認定マンションの管理を取りやめる旨の申出書(第8号様式)により、管理計画認定マンションの管理を取りやめる旨の申出又は管理計画の認定を辞退する旨の申出があったとき
(3) 虚偽その他不正の手段により認定を受けたとき
(4) その他区長が認定を取り消す必要があると認めたとき
(管理計画認定マンションの公表)
第17条 区長は、認定の申請をしようとする管理組合の管理者等が、認定を受けた際の公表に同意した場合は、管理計画認定マンションの名称、マンションの所在地及び区が付与する認定コード等を公表することができる。
(認定証の交付)
第18条 区長は、別表の選択基準に定める(1)から(5)までの基準のうち、いずれかの基準を満たす管理計画認定マンションの認定管理者等に対して、認定証を交付するものとする。
(委任)
第19条 この要綱に定めるもののほか、必要な事項は街づくり支援部長が定める。
付則
この要綱は、令和5年4月1日より施行する。
付則
この要綱は、令和5年12月11日より施行する。
別表
管理計画の認定基準
必須基準 | (1)管理組合の運営 | ①管理者等が定められていること。 |
②監事が選任されていること。 | ||
③集会が年1回以上開催されていること。 | ||
(2)管理規約 | ①管理規約が作成されていること。 | |
②マンションの適切な管理のため、管理規約において災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部の立ち入り、修繕等の履歴情報の管理等について定められていること。 | ||
③マンションの管理状況に係る情報取得の円滑化のため、管理規約において、管理組合の財務・管理に関する情報の書面の交付(又は電磁的方法による提供)について定められていること。 | ||
(3)管理組合の経理 | ①管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること。 | |
②修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと。 | ||
③直前の事業年度の終了の日時点における修繕積立金の3か月以上の滞納額が全体の1割以内であること。 | ||
(4)長期修繕計画の作成及び見直し等 | ①長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠し作成され、長期修繕計画の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金額について集会にて決議されていること。 | |
②長期修繕計画の作成または見直しが7年以内に行われていること。 | ||
③長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が30年以上で、かつ、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれるように設定されていること。 | ||
④長期修繕計画において将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していないこと。 | ||
⑤長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと。 | ||
⑥長期修繕計画の計画期間の最終年度において、借入金の残高のない長期修繕計画となっていること。 | ||
(5)その他 | ①管理組合がマンションの区分所有者等への平常時における連絡に加え、災害等の緊急時に迅速な対応を行うため、組合員名簿、居住者名簿を備えているとともに、1年に1回以上は内容の確認を行っていること。 | |
②昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて建設されたマンションの場合は、耐震診断を実施し、耐震性が不足している場合は、管理組合で耐震改修や建替えなどに向けた検討を行っていること(港区独自基準) | ||
選択基準 | (1)防災対策 | ①～③ごとにそれぞれ1つ以上の基準を満たすこと。 |
①防災意識啓発 ・居住者に対して、年1回以上、防災・災害対策に関する情報を周知していること。 ・年1回以上の定期的な防災訓練を実施していること。 | ||
②物資、資器材の準備 ・飲料水、食料品、携帯トイレなどを備蓄していること。 ・災害時に必要な資器材を備蓄していること。 | ||
③災害時に備え適切な対策を講じていること。 ・居住者同士が協力し合う共助体制(防災組織を結成)があること。 ・地域の防災組織に参加していること。 ・災害発生時に、マンションに居住する者に対する安否確認の方法が定められていること。 | ||
(2)コミュニティ形成 | マンション内のコミュニティ活動について、下記のいずれかの基準を満たすこと。 ・自治会(※1)を設置しており、マンション内でコミュニティ活動(※2)を実施していること。 ・自治会が無い場合、複数のマンション住民で構成されたコミュニティグループ(※3)があり、マンション内でコミュニティ活動(※2)を実施していること。 ※1 自治会 自治会費が管理費と明確に区分されていること。 ※2 コミュニティ活動の具体例 ・マンション居住者の交流を目的とした催し物(お祭り、懇親会、忘年会、暑気払い、防災活動など) ・共同によるマンション管理活動(共用部の清掃、共同花壇の設置及び管理) ※3 コミュニティグループ 管理組合に認知されたグループであり、コミュニティ活動費用が管理費と明確に区分されていること。また、マンション入居者に対して、勧誘活動などを実施しており、入居者の誰もが入会出来る組織体制となっていること。 | |
(3)省エネ対策 | 建物の共用部や敷地内において、ゼロカーボンに向けた以下の取組を2つ以上講じていること。 ・照明器具による省エネの実施 ・屋上に高反射率塗料の活用 ・屋上緑化、壁面緑化又は生垣造成 ・外壁塗料による省エネ ・玄関扉による省エネ(カバー工法による玄関扉の改修など、断熱性・気密性の向上など) ・外断熱・サッシによる省エネ ・日射調整フィルムの活用 ・インバータ制御エレベーターへの更新 ・給水方式の変更(増圧直結方式の採用によるポンプの省電力化) ・スマートマンションへの取組(スマートメーターの設置、MEMS(電力需要のピーク期を抑制・制御するシステム)の導入など) ・太陽光発電システムの導入 ・電気自動車等用充電設備の導入 ・高効率空調機器(エアコン)の導入 | |
(4)子育て対応 | ①、②の両方の基準を満たすこと。 | |
①子育て活動への支援 以下の中から1つ以上、マンションとして居住者などの子育てを支援する活動を実施していること。 ・居住者が主体となった子ども参加型イベントを実施する。 ・子育てなどに関する用品や書籍のリユースや共有ができるような環境を用意する。 ・居住者の子育てに関する情報交換ができるような環境を用意する。 | ||
②子育て関連施設など 以下の中から1つ以上、建物の共用部や敷地内において、子育てに配慮した施設や設備を整備していること。 ・キッズルーム(集会所の活用も可) ・プレイロット ・子ども用自転車置き場 ・ベビーカー置き場 ・建物のエントランスや共用部に段差が無いこと(スロープによる段差解消も可) | ||
(5)高齢者対応 | ①、②の両方の基準を満たすこと。 | |
①高齢者への配慮の取組 居住している高齢者の安否確認が出来る体制となっていること。 | ||
②高齢者対応施設 高齢者に配慮し、建物のエントランスや共用部に段差が無いこと(エレベーターが設置されていること、スロープによる段差解消など)。 |