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更新日：2026年4月27日
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マンション再生法に基づく容積率等の特例
「マンションの再生等の円滑化に関する法律」に基づき、老朽化が進み維持修繕が困難なため、除却等の必要性があると認定を受けたマンションを対象に、建替え又は更新を円滑に進めるための特例制度があります。本制度では、新たに建築又は更新されるマンションについて、市街地環境の整備改善に資するとして、特定行政庁（港区長）が許可した場合に、容積率や高さ制限が緩和されます。
- 港区マンションの再生等の円滑化に関する法律施行細則（PDF：188KB）
- 港区マンション再生法容積率等許可要綱（PDF：394KB）
- 港区マンション再生法容積率等許可に関する事務取扱要領（PDF：425KB）
- 港区マンション再生法容積率等許可に係る建築物の高さ等誘導指針（PDF：242KB）
- 港区マンション再生法容積率等許可に関する公聴会実施要領（PDF：201KB）
容積率等の緩和特例制度の詳細は、国土交通省ホームページ（外部サイトへリンク）をご覧ください。
主な許可の要件
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項目（許可要綱の条文） |
内容 |
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対象建築物 |
1～5のいずれかの基準に該当し、「マンションの再生等の円滑化に関する法律」第163条の56第1項の要除却等認定を受けたマンションで、再生後マンションの延べ面積1万平方メートル以下のもの（1万平方メートル超は東京都）
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敷地面積の最低限度（9条） |
用途地域に応じて、300平方メートル・500平方メートル・1,000平方メートル |
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前面道路等の幅員（10条(1)） |
6メートル以上（延べ面積3,000平方メートル以下又は高さ15メートル以下の場合、道路と歩道状空地を合算し、用途地域に応じて、6メートル又は8メートル以上） |
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接道長さ（10条(2)） |
敷地周長の8分の1以上、かつ、10メートル以上 |
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有効空地率（10条(3)） |
敷地面積の10パーセント以上 |
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公開空地等の内容 （11～13条） |
歩道状空地、広場状空地、貫通通路、ピロティ等、人工地盤等 |
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公開空地等による割増容積率の限度（14条2項） |
有効空地率、基準容積率及び区域別係数に応じて、計算式から算定した数値 |
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協議により設ける施設の内容（14条1項(2)） |
子育て支援施設、障害者支援施設、高齢者支援施設、コミュニティ活動施設、地域防災施設等 |
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協議により設ける施設による割増容積率の限度（14条3項） |
施設面積に相当する容積率で、公開空地等による割増容積率以内、かつ、100パーセントまで |
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割増容積率の上限 （14条4項） |
基準容積率の0.5倍又は200パーセントの低い数値（割増後の容積率は1,000パーセントを超えることはできません。） |
マンション再生における高さ制限等について（建築基準法や都市計画による事項）
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項目 |
内容 |
|---|---|
| 絶対高さ制限（建築基準法第55条）、道路斜線制限、隣地斜線制限 |
緩和可 （総合設計許可準則に関する技術基準（令和7年12月26日付国土交通省国住街第125号）の基準による） |
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高度地区における絶対高さ制限 ※別途、絶対高さ制限特例の認定・許可が必要 |
緩和可 （ただし、「建築物の高さ等誘導指針」で定める範囲内） |
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北側斜線制限、日影規制、高度地区における斜線型制限 |
原則緩和不可 |
延べ面積10,000平方メートルを超えるマンション再生法の容積率等緩和に係る基準は、東京都マンション再生法容積率等許可要綱となります。詳細は、東京都ホームページ（外部サイトへリンク）をご覧ください。
Q＆A
港区マンション再生法容積率等許可に関するQ＆Aは、以下のとおりです。
様式
容積率等許可申請及び工事完了・管理報告の様式（港区様式）は、以下のとおりです。
工事完了時に報告書の提出が必要で、工事完了後も3年ごとに管理報告書の提出が必要です。
除却等の必要性に係る認定や容積率等許可申請の様式（国様式）は、国土交通省ホームページ（外部サイトへリンク）をご覧ください。
延べ面積10,000平方メートルを超えるマンションの再生に係る様式（東京都様式）は、東京都ホームページ（外部サイトへリンク）をご覧ください。
手数料
マンションの容積率等の特例許可申請手数料・・・160,000円
手続きの流れ、スケジュール
容積率等許可申請及び工事完了・管理報告に係る手続きの流れ、スケジュールは以下のとおりです。
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お問い合わせ
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電話番号：03-3578-2484
ファックス番号：03-3578-2249
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